Vender imóvel de inventário: a nova regra do ITCMD e o caminho do cartório

Todo corretor tem pelo menos um. O imóvel bom, bem localizado, preço justo, família disposta a vender — e parado há dois anos porque “o inventário ainda não saiu”. De tempos em tempos você liga, o herdeiro diz que está resolvendo, e nada anda. A resposta real, quase sempre, não é briga de família: é que ninguém tinha o dinheiro do imposto.

Em 26 de agosto de 2026 isso mudou. A Resolução CNJ 695 revogou o trecho do artigo 15 da Resolução 35/2007 que exigia o recolhimento dos tributos antes da lavratura — e entrou em vigor na própria publicação, sem prazo de adaptação. O ITCMD, o imposto sobre herança, deixou de ser condição prévia para lavrar a escritura de inventário extrajudicial. A família pode concluir a partilha em cartório e acertar o imposto depois. Em Bauru e Marília, o G1 registrou disparada no número de inventários após a mudança.

Para quem vive de vender imóvel, isso é destrave de carteira. Vale entender direito o que mudou — e, principalmente, o que não mudou.

O que a nova regra faz e o que ela não faz

A mudança é específica e é importante não exagerá-la na frente do cliente.

O que mudou: o cartório pode lavrar a escritura de inventário sem exigir o comprovante de pagamento do ITCMD. O tabelião consigna no ato que as partes conhecem suas obrigações tributárias e comunica o Fisco em até cinco dias se o imposto não foi recolhido.

O que não mudou: o imposto continua devido. Ele não foi perdoado, reduzido nem adiado indefinidamente — apenas deixou de ser porteiro do ato notarial. Atraso continua gerando multa e juros conforme a legislação de cada estado.

E aqui está a ressalva que mais importa na prática: o ITCMD é de competência estadual. Cada estado define prazo, alíquota e forma de recolhimento, e alguns exigem comprovação do pagamento para registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis depois. Ou seja: a escritura pode sair sem o imposto pago, mas o registro — que é o que transfere a propriedade de fato — pode esbarrar na regra estadual.

Tradução para o corretor: a mudança ajuda muito, e você ainda precisa confirmar como o seu estado trata o registro antes de prometer prazo a comprador ou vendedor.

O caminho do inventário extrajudicial

O inventário em cartório é o caminho rápido, e ele tem requisitos claros:

Esse último ponto resolve um problema antigo e muito comum: herdeiros em cidades ou países diferentes. Pelo e-Notariado, a plataforma eletrônica dos cartórios de notas, o ato é feito por videoconferência com assinatura digital — não é mais preciso reunir a família toda na mesma sala, nem esperar a irmã que mora fora tirar férias.

Quando esses requisitos existem, o inventário extrajudicial costuma andar em semanas. O judicial, exigido quando há menor de idade, incapaz ou litígio, continua levando anos. Saber diferenciar um do outro na primeira conversa com a família muda completamente a previsão que você dá ao comprador.

O que o corretor checa na captação

Imóvel de espólio não se capta do mesmo jeito que imóvel comum. Antes de anunciar, levante:

• Certidão de óbito e certidão de casamento atualizada do falecido — o regime de bens define quem herda o quê.
• Documentos de todos os herdeiros e dos respectivos cônjuges.
• Matrícula atualizada do imóvel, para confirmar se ele está mesmo em nome do falecido e se há ônus, penhora ou usufruto.
• Certidões negativas de tributos do imóvel e do falecido.
• Testamento ou certidão negativa de testamento, consultada na central dos cartórios.
• Quem é o advogado que vai assistir o ato — se ainda não existe, o processo não começou.

Se algum item falta, o negócio não morre, mas o prazo muda. E é muito melhor descobrir isso agora do que na véspera da escritura, com comprador financiado e prazo de banco correndo. O mesmo raciocínio vale para qualquer venda: a checklist completa está em documentos para vender um imóvel.

Como conduzir a venda sem travar no meio

Três decisões práticas separam o negócio que fecha do que apodrece na carteira.

Comece o inventário em paralelo, não depois. O erro clássico é aceitar proposta e só então avisar a família que precisa abrir inventário. Aí o comprador espera, cansa e compra outro imóvel. Se você capta um espólio, a primeira tarefa é empurrar a família para um advogado — antes de tirar a primeira foto.

Seja claro com o comprador desde o anúncio. Imóvel em inventário não some do mercado: ele precisa de comprador certo. Quem paga à vista e não tem pressa costuma aceitar bem, e muitas vezes negocia preço em troca do prazo. Quem depende de financiamento com prazo apertado não é o perfil — o banco exige matrícula em nome do vendedor, e isso só existe depois da partilha registrada.

Entenda a cessão de direitos hereditários. É possível assinar contrato com os herdeiros cedendo os direitos sobre o imóvel antes da conclusão do inventário. Isso garante o negócio e permite sinal, mas a transferência definitiva continua dependendo da partilha. É instrumento de advogado, não de corretor — seu papel é saber que existe e levar a família para quem redige.

A oportunidade que quase ninguém está olhando

Enquanto a maioria dos corretores disputa o mesmo estoque de apartamentos prontos, existe uma carteira inteira parada em nome de quem já morreu. São imóveis fora dos portais, sem concorrência, com famílias que muitas vezes querem vender e não sabem por onde começar.

Com a nova regra do ITCMD, o principal argumento dessas famílias — “não temos como pagar o imposto agora” — deixou de ser bloqueio. Um corretor que sabe explicar isso em cinco minutos, e que tem um advogado de confiança para indicar, tem um motivo real de contato com dezenas de proprietários que ninguém está procurando. É uma fonte de captação que não aparece em nenhuma das rotas tradicionais e não custa mídia.

Por onde começar

1. Revise a carteira e separe todo imóvel parado com “inventário” na observação. Ligue para cada família esta semana com a novidade do ITCMD.
2. Encontre um advogado parceiro especializado em sucessões, e combine como vocês encaminham os casos. Sem isso, você vira mensageiro de um processo que não domina.
3. Monte a checklist de espólio em uma página e use em toda captação desse tipo.
4. Confirme com um cartório da sua cidade como o seu estado está tratando o registro do imóvel sem ITCMD pago. A resposta muda o prazo que você promete.

O inventário deixou de ser desculpa para o imóvel ficar parado. Quem entender isso primeiro vai captar o que os outros ainda estão evitando atender.