Aluguel por temporada em condomínio: o que o STJ suspendeu e como orientar o proprietário

O proprietário chega empolgado. Fez a conta de guardanapo: o apartamento aluga por R$ 2.200 no mês, e na plataforma de temporada a diária sai a R$ 280. “Se ocupar quinze dias, já dobro.” Ele quer saber se a imobiliária cuida disso, e quer começar no mês que vem.

Antes de responder, vale saber o que aconteceu em setembro de 2026: o STJ suspendeu, em todo o país, os processos que discutem se o condomínio pode barrar a locação de curta temporada. A Segunda Seção afetou dois recursos ao rito dos repetitivos — o mecanismo que faz uma decisão valer como orientação para todos os casos iguais. Enquanto o julgamento não sai, as ações estão paradas e a resposta definitiva não existe.

Isso não significa que a temporada está proibida. Significa que quem capta sem ler a convenção está assumindo um risco que não é dele — é do proprietário, e a conta volta para a imobiliária.

O que exatamente está em julgamento

A discussão é mais estreita do que as manchetes sugerem, e entender o recorte ajuda a explicar ao cliente.

A pergunta que o STJ vai responder é: a cláusula de “uso exclusivamente residencial” na convenção já basta para proibir a locação de curta temporada, ou a convenção precisa dizer expressamente que essa modalidade é vedada?

O contexto importa. Em maio de 2026, o STJ já havia decidido que condomínios de destinação exclusivamente residencial podem barrar a curta temporada mesmo sem proibição expressa — e que liberar a prática exigiria assembleia com aprovação de dois terços dos condôminos. Essa orientação existe, mas foi decisão em caso concreto. O julgamento pelo rito dos repetitivos é o que vai transformar o entendimento em tese vinculante.

Na prática, hoje: o vento sopra a favor dos condomínios que querem restringir, e a palavra final ainda não foi dada.

Os três documentos que você lê antes de captar

Captar imóvel para temporada sem checar documento é o equivalente a anunciar imóvel sem olhar a matrícula. A rotina é curta e resolve quase todos os problemas:

1. Convenção do condomínio. Procure a destinação — residencial, comercial ou mista — e qualquer cláusula sobre hospedagem, uso transitório ou prazo mínimo de locação. Condomínio de destinação mista ou com previsão de uso transitório tem situação muito mais confortável.

2. Regimento interno. É onde moram as regras operacionais: acesso de visitantes, cadastro na portaria, uso de piscina e salão, número de pessoas por unidade. Muitos condomínios não proíbem a temporada diretamente — eles a inviabilizam pela portaria, exigindo autorização prévia do proprietário para cada entrada.

3. Atas de assembleia dos últimos anos. Aqui está o documento mais esquecido e o que mais gera surpresa. Boa parte das proibições foi aprovada em assembleia e nunca migrou para a convenção registrada. Peça as atas ao síndico e leia.

Se algum dos três apontar restrição, a conversa com o proprietário muda de “quanto rende” para “qual o risco”. E essa conversa precisa ser por escrito.

Como conduzir a conversa com o proprietário

O proprietário não quer aula de direito condominial. Ele quer saber se pode e quanto rende. Três movimentos deixam a imobiliária em posição sólida:

Informe o risco por escrito. Um parágrafo no contrato de administração ou um e-mail registrado: o condomínio tem (ou pode vir a ter) restrição à locação de curta temporada, a matéria está em julgamento no STJ, e multa ou ação judicial são possíveis. Proprietário informado que decide seguir é uma coisa; proprietário surpreendido por multa é outra, e ele vai cobrar de você.

Apresente a alternativa da locação por prazo. Muita gente busca temporada por rentabilidade, mas aceitaria bem uma locação de 30 ou 90 dias — que costuma escapar do conflito condominial e tem operação bem mais leve. Para quem atende praças com fluxo de obra, saúde ou eventos corporativos, esse é um produto real.

Faça a conta completa, não a de guardanapo. A conta do proprietário sempre esquece metade dos custos. Vale mostrar a diferença na mesa:

Quando a taxa de ocupação real da região entra na planilha, boa parte dos proprietários conclui sozinha qual modalidade prefere — e passa a confiar mais em você por ter mostrado os dois lados.

E se a imobiliária quiser entrar nesse mercado

Temporada pode ser um bom negócio, mas é um negócio diferente. Não é a locação tradicional com prazo menor: é operação de hospedagem, com limpeza entre hóspedes, gestão de calendário em plataformas, resposta rápida a avaliação e disponibilidade fora do horário comercial.

Três condições para não se machucar: uma estrutura de limpeza e enxoval que funcione sem depender de você; um cálculo de custo por diária que inclua todos os itens da tabela acima; e concentração geográfica — administrar temporada com imóveis espalhados pela cidade destrói qualquer margem.

E vale o mesmo cuidado de sempre ao escolher onde apostar a energia da equipe: se a operação de locação tradicional ainda não é sólida, estruturar a administração de locação rende mais do que abrir uma frente nova. Se o gargalo é estoque, a resposta está em captação, não em modalidade.

Por onde começar

1. Liste os imóveis da sua carteira que hoje estão em temporada — próprios ou de proprietários que administram sozinhos — e cheque convenção, regimento e atas de cada um.
2. Monte um aviso padrão de risco de um parágrafo para incluir em toda captação de temporada, com data e assinatura do proprietário.
3. Levante a taxa de ocupação real da sua região nas plataformas antes de prometer rentabilidade a qualquer cliente.
4. Acompanhe o julgamento do STJ. Quando a tese for fixada, a orientação para toda a sua carteira muda no mesmo dia — e quem avisar primeiro vira referência para síndicos e proprietários da região.

O proprietário que ouve “pode sim, vamos anunciar hoje” fica feliz por três meses. O que ouve “vamos checar a convenção antes, e eu te explico o que está em jogo” fica cliente por anos.