Contratos de locação e venda: partes, reajuste, garantia e lembretes
Contratos são do plano Pro e nascem na aba Pessoas do imóvel, em Novo contrato, com os proprietários já como partes. Neles ficam partes, datas, valores, reajuste e garantia. Marcar como assinado coloca o locatário ou o comprador no imóvel e o deixa Alugado ou Vendido; reajuste, renovação, fim e garantia viram tarefas antes de vencer.
Locação dá trabalho depois da assinatura: reajuste todo ano, renovação, seguro-fiança que vence antes do contrato. O contrato do imoveis.plus guarda quem é quem, os valores e as datas — e lembra cada prazo antes de ele chegar, criando a tarefa para o corretor. Ele não emite boleto nem faz repasse: é o registro do que foi combinado e o despertador do que vem pela frente.
Contratos são do plano Pro.
Onde ficam
- Menu Contratos — a lista de todos, com filtros (veja abaixo).
- Aba Pessoas do imóvel — o quadro Contratos, com os contratos daquele imóvel e o botão Novo contrato. É ali que se cria um contrato.
- Ficha do cliente — o quadro Imóveis e contratos mostra cada contrato em que a pessoa é parte, com o papel e a situação.
A etapa Contrato do funil de negócios não cria o contrato: ela é só uma etapa, para onde o negócio vai quando a proposta é aceita. O registro é feito no imóvel.
Criar um contrato
- Abra o imóvel e vá na aba Pessoas.
- No quadro Contratos, clique em Novo contrato e escolha o tipo.
- O contrato abre como Minuta, já com os proprietários de hoje como Vendedor(a) (na venda) ou Locador(a) (na locação), com a cota que cada um tem no imóvel.
Os tipos seguem a finalidade do imóvel: imóvel à venda oferece Compra e venda; para alugar, Locação residencial, Locação comercial e Locação por temporada; venda e locação, os quatro.
Partes
No quadro Partes, Adicionar abre a busca na carteira por nome, telefone ou e-mail — ou Cadastrar pessoa nova. Escolha o papel e, se houver mais de um vendedor ou locador, a Cota (%).
| Tipo | Papéis disponíveis |
|---|---|
| Compra e venda | Vendedor(a), Comprador(a), Procurador(a), Testemunha |
| Locação residencial ou comercial | Locador(a), Locatário(a), Fiador(a), Ocupante, Procurador(a), Testemunha |
| Locação por temporada | Locador(a), Locatário(a), Fiador(a), Procurador(a) |
O fiador entra pela ficha dele: enquanto a locação estiver vigente, a ficha mostra o papel Fiador(a), e o quadro Imóveis e contratos lista todos os contratos em que ele está. A lixeira ao lado de cada parte a tira do contrato.
Datas
- Assinado em.
- Início e Fim — na venda, Entrega das chaves e Escritura até. O fim precisa ser depois do início.
- Avisar renovação com quantos dias (só na locação) — de 0 a 365; começa em 90.
Valores
Na locação: Aluguel (R$), Vencimento (dia) — o dia do mês, de 1 a 31 — e Taxa de administração (%).
Na venda: Valor da venda (R$), Sinal (R$) e Pagamento: à vista, financiamento, FGTS, permuta, misto ou outro.
Nos dois, Comissão da imobiliária (R$). Ela fica no contrato; o relatório por corretor usa a comissão informada ao fechar o negócio como Ganho.
Reajuste
Na locação, Índice de reajuste (IGP-M, IPCA, IVAR, INPC, Outro ou Sem reajuste) e Próximo reajuste, a data em que o novo valor passa a valer. O CRM não aplica o índice: depois de reajustar, atualize o aluguel e leve a data para o ano seguinte — é ela que gera o próximo lembrete.
Garantia
Também só na locação. Tipo: Fiador, Caução, Seguro-fiança, Título de capitalização ou Sem garantia.
- Seguro-fiança e título de capitalização pedem Garantia vence em; caução pede Devolver caução até. As duas datas viram lembrete 30 dias antes.
- Detalhes guarda seguradora, apólice ou valor da caução. Com fiador, o campo lembra de adicioná-lo nas partes.
Observações é texto livre. Depois de mexer nos campos, clique em Salvar contrato.
Situações do contrato
| Situação | Quando |
|---|---|
| Minuta | contrato criado, ainda sem assinatura |
| Vigente | locação assinada |
| Assinado | venda assinada, escritura pendente |
| Encerrado | locação encerrada |
| Concluído | venda concluída, com a escritura |
Os botões de cada passo ficam no topo do contrato.
Marcar como assinado
Disponível na minuta. Na locação, o contrato vira Vigente; na venda, Assinado. E o CRM faz o resto:
- Locação: quem está como Locatário(a) ou Ocupante entra na aba Pessoas do imóvel a partir do Início (sem início, da data de assinatura). Os proprietários passam a aparecer como Locador(a) na ficha.
- Venda: o comprador entra na aba Pessoas na data de assinatura, e quem está como Vendedor(a) no contrato vai para Quem já passou.
- Imóvel: se estava Publicado, passa para Alugado ou Vendido e sai da vitrine do site e dos portais. Em outro status (Reservado, por exemplo), fica como está — mude à mão.
- Histórico: a assinatura entra no histórico do imóvel e na linha do tempo do locatário ou do comprador.
Sem datas preenchidas, vale o dia de hoje.
Encerrar locação e Concluir (escritura)
- Encerrar locação, na locação vigente, muda para Encerrado e fecha o vínculo do locatário e dos ocupantes, que vão para Quem já passou com a data do Fim (ou a de hoje, se estiver vazio). O status do imóvel não muda: quando ele voltar ao mercado, publique de novo.
- Concluir (escritura), na venda assinada, muda para Concluído. Os vínculos já tinham sido feitos na assinatura.
Contrato encerrado ou concluído deixa de gerar lembretes e vai para o filtro Encerrados.
Apagar minuta
Minuta que não foi para frente pode ser apagada pela gestão (proprietário e administradores da conta), com Apagar minuta. Contrato assinado não se apaga: encerre.
Lembretes que viram tarefa
Nos contratos de locação Vigentes, o CRM cria as tarefas sozinho:
| Marco | Quando a tarefa vence | Vale para |
|---|---|---|
| Reajuste | 30 dias antes do Próximo reajuste | locação residencial e comercial |
| Renovação | o número de dias de Avisar renovação antes do Fim, se passar de 30 | locação residencial e comercial |
| Fim do contrato | 30 dias antes do Fim | locação residencial e comercial |
| Garantia | 30 dias antes de Garantia vence em ou Devolver caução até | qualquer locação |
Contrato de venda não gera lembrete, e na locação por temporada só a garantia avisa.
Como funciona:
- A tarefa vai para o corretor responsável pelo imóvel, com títulos como “Reajuste do aluguel em 01/03/2027 (IGP-M)” ou “Contrato termina em 30 dias (01/03/2027)”. Ela entra na agenda até uma semana antes, marcada para as 9h do dia do aviso. Contrato cadastrado com o prazo já em cima gera a tarefa para hoje; marco que já passou não gera.
- Aparece no quadro Lembretes do contrato, no Hoje, na Agenda e no resumo do dia, com o imóvel e o nome do locatário. O reajuste também entra na linha do tempo como Reajuste próximo.
- Mudou a data (renovou, reajustou)? A data nova gera o seu lembrete. Se já havia tarefa para a antiga, conclua ou cancele.
A lista de Contratos
No menu Contratos, cada linha mostra o imóvel (com o tipo e a situação), as partes (locador ou vendedor → locatário ou comprador), o valor (“/mês” na locação), a vigência e o Próximo marco — o mais próximo entre reajuste, fim da garantia e fim, em destaque quando faltam 45 dias ou menos.
Os filtros:
- Situação: Vigentes (o padrão, com assinados e vigentes), Minutas ou Encerrados.
- Tipo: Locação ou Venda.
- Vencimentos → Vencendo em breve: fim nos próximos 60 dias, ou reajuste ou garantia nos próximos 45.
Para um contrato novo, vá ao imóvel — a lista não cria. Na tela Hoje, Contratos pedindo atenção mostra os que têm reajuste nos próximos 45 dias ou fim nos próximos 60.
Boas práticas
- Partes e datas antes da assinatura. É ao Marcar como assinado que o CRM leva locatário ou comprador para o imóvel, com as datas do contrato. Parte incluída depois não entra na aba Pessoas sozinha: adicione lá também.
- Salve antes de mudar a situação. Marcar como assinado não grava o que você digitou nos campos — clique em Salvar contrato antes.
- Negócio ganho antes do contrato? Fechar uma venda como Ganho já tira os proprietários do imóvel; ao criar o contrato depois, adicione o vendedor à mão.
- Saída antes do previsto: ajuste o Fim para a data real e salve antes de Encerrar locação — é essa data que fica no histórico do inquilino.
- Corretor responsável no imóvel. É para ele que vão os lembretes; sem responsável, a tarefa fica sem dono.
Para a aba Pessoas e as chaves, veja Pessoas do imóvel, chaves e contratos. Para os status, Status do imóvel. Para os avisos por e-mail, Avisos e e-mails automáticos.
Dúvida sobre contratos? Escreva para oi@imoveis.plus.
Perguntas frequentes
Contratos estão em qual plano?
No Pro, junto com os lembretes automáticos de reajuste, renovação, fim do contrato e garantia. No Basic, o menu Contratos mostra o que o recurso faz e o botão Ver o plano Pro. A aba Pessoas do imóvel, as chaves e o histórico funcionam nos dois planos.
Dá para criar o contrato a partir do negócio?
Não. A etapa Contrato do funil mostra em que pé está a negociação, mas o contrato é registrado no imóvel: abra o imóvel, vá na aba Pessoas e use Novo contrato. A tela Contratos, no menu, lista e filtra o que já foi registrado.
O que acontece quando marco o contrato como assinado?
Na locação, o contrato fica Vigente, o locatário e os ocupantes entram na aba Pessoas do imóvel e o imóvel publicado passa para Alugado. Na venda, fica Assinado, o comprador entra, quem vendeu vai para Quem já passou e o imóvel publicado passa para Vendido. Nos dois casos ele sai da vitrine do site e dos portais.
Quando os lembretes aparecem?
Na locação residencial e comercial: 30 dias antes do próximo reajuste, 30 dias antes do fim e, se o aviso de renovação for maior que 30 dias, com essa antecedência. Em qualquer locação, 30 dias antes do vencimento do seguro-fiança ou do título de capitalização, ou da devolução da caução. A tarefa vai para o corretor responsável pelo imóvel.
Encerrar a locação deixa o imóvel disponível de novo?
Não. Encerrar fecha o vínculo do locatário, que vai para Quem já passou, mas o imóvel continua Alugado. Quando ele estiver pronto para voltar ao mercado, mude o status para Publicado.