Reforma tributária no aluguel: o que o corretor precisa explicar ao proprietário (2026–2027)

29 de setembro de 2026 · 11 min de leitura

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Pela Lei Complementar 214/2025, o proprietário pessoa física só paga IBS e CBS sobre aluguel se, no ano anterior, alugou mais de três imóveis e recebeu mais de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA. Holdings e empresas pagam sempre. A locação tem alíquota reduzida em 70% e, no residencial, redutor de R$ 600 por imóvel ao mês. A CBS vale a partir de 2027; o IBS sobe até 2033.

O proprietário liga depois de ler uma manchete: “vão cobrar 28% de imposto no meu aluguel?”. Ele tem dois apartamentos alugados e quer saber se vale vender um deles antes de 2027.

A resposta curta é não. A reforma tributária no aluguel atinge um grupo bem menor do que as manchetes sugerem, e quem está nele paga bem menos que a alíquota cheia. Mas a resposta curta não basta para todo mundo: o dono de cinco salas comerciais com contrato assinado em 2024 precisa de uma conversa mais longa, e vai esperar que a imobiliária saiba conduzi-la.

Este post organiza o que está na Lei Complementar 214/2025, nas mudanças trazidas pela Lei Complementar 227/2026 e no regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026). Explicar a regra é papel do corretor. Dizer o que cada proprietário deve fazer com o próprio imposto é papel do contador dele.

Quem passa a pagar IBS e CBS no aluguel

O ponto de partida é separar pessoa física de pessoa jurídica.

Pessoa física só vira contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguel se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, da LC 214):

• receita total com locação acima de R$ 240 mil no ano, valor corrigido mês a mês pelo IPCA desde a publicação da lei e divulgado pela Receita e pelo Comitê Gestor do IBS; e
• locação de mais de três imóveis distintos.

Quem tem três imóveis alugados, mesmo com receita alta, fica de fora. Quem tem dez imóveis com receita abaixo do limite, também. Para esses, nada muda: continuam pagando só o Imposto de Renda sobre o aluguel. Em janeiro de 2026, a própria Receita Federal veio a público desmentir alertas de aumento generalizado repetindo exatamente esse recorte.

Existe um gatilho dentro do ano: se a receita de aluguel passar do limite em mais de 20% (R$ 288 mil em valores nominais), a pessoa física com mais de três imóveis vira contribuinte no próprio ano (art. 251, § 2º, e art. 382 do Decreto 12.955/2026).

O regulamento também definiu como contar os imóveis, e o corretor precisa conhecer três regras:

• imóvel distinto é cada unidade autônoma; o decreto admite uma unidade com mais de uma matrícula quando os imóveis são usados em conjunto (art. 383);
• fração ideal conta como imóvel distinto, com receita proporcional à fração. O apartamento herdado com os irmãos entra na conta de cada um (art. 382, § 9º);
• aluguel entre partes relacionadas entra pelo valor de mercado (art. 382, § 8º).

Pessoa jurídica, incluindo a holding patrimonial, é contribuinte sempre, sem limite de receita ou de quantidade de imóveis.

Quanto: redução de 70% e redutor social de R$ 600

Para quem entra, a lei suaviza a conta de três formas.

Alíquota reduzida em 70%. Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis pagam 30% da alíquota cheia de IBS e CBS (art. 261, parágrafo único).

Redutor social no residencial. Na locação residencial, saem da base de cálculo R$ 600 por imóvel, por mês, corrigidos pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026). Em imóvel de uso misto, o redutor é proporcional à área residencial.

Base mais limpa. Condomínio e tributos sobre o imóvel, como o IPTU, não entram no valor da locação (art. 255, § 2º).

O que ainda não existe é a alíquota cheia. Em 14 de setembro de 2026, a Receita enviou ao TCU a metodologia de cálculo da alíquota de referência da CBS, sem número. O TCU tem até 30 de outubro para mandar suas conclusões ao Senado, que tem até 15 de dezembro para fixar a alíquota de 2027. A referência pública mais recente é uma estimativa do Comitê Gestor do IBS, de julho de 2026: 27,91% somando IBS e CBS (18,70 e 9,21 pontos), número que o próprio comitê trata como não oficial.

Um exemplo simplificado

Proprietário pessoa física com cinco apartamentos, cada um alugado por R$ 5.000, ou seja, R$ 300 mil no ano, acima dos dois limites. Contratos novos, sem a opção dos 3,65% explicada adiante. Os valores são nominais, sem a correção do redutor, e as alíquotas são hipóteses, porque as oficiais ainda não foram fixadas.

A hipótese de 2027 soma CBS e IBS em 9,2%, perto da estimativa não oficial do Comitê Gestor para a CBS. A de 2033 usa 26,5%, patamar que a própria lei toma como referência na revisão das alíquotas. No regime pleno, o imposto fica perto de 7% do aluguel bruto, e o Imposto de Renda continua sendo cobrado à parte.

O calendário de 2026 a 2033

Um detalhe muda a leitura desse calendário: aluguel de imóvel não paga ICMS nem ISS hoje. Para a empresa, a CBS substitui PIS e Cofins, mas o IBS que cresce entre 2029 e 2033 não substitui nada no aluguel: é carga nova. Para a pessoa física enquadrada, que hoje paga só Imposto de Renda, tudo é carga nova.

A data de 2027 para CNPJ e nota fiscal da pessoa física contribuinte veio do Decreto 13.075, publicado em 22 de julho de 2026, que adiou essas obrigações.

Os 3,65%: de onde vem esse número

O número aparece em duas situações, e confundir as duas leva a conversa para o lugar errado.

Hoje, 3,65% é a soma de PIS (0,65%) e Cofins (3%) no regime cumulativo, o que paga, por exemplo, a holding no lucro presumido sobre o aluguel recebido.

Na transição, a LC 214 reaproveitou o número (art. 487). Contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da lei, podem optar por pagar IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos, sem redutor social e em caráter definitivo. As condições mudam conforme o tipo:

• Não residencial: vale pelo prazo original do contrato, se a data de assinatura for comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e se o contrato foi registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor. Para esse segundo caminho, o regulamento da CBS (art. 463 do Decreto 12.955/2026) diz que a opção se manifesta na emissão do primeiro documento fiscal com a tributação de 3,65%, é irretratável e obriga o locador a guardar o contrato para apresentar ao Fisco.
• Residencial: vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data pode ser provada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato. A lei não exige registro.

A opção não é vantajosa por definição. No exemplo acima, o apartamento de R$ 5.000 pagaria R$ 182,50 por mês nos 3,65%, contra R$ 121,44 no regime regular com a hipótese de 2027, e no residencial a opção acaba, no máximo, em 2028. Num contrato comercial longo, que atravessa a subida do IBS, a conta pode se inverter. Qual caminho vale mais depende da alíquota que o Senado ainda vai fixar: é conta para o contador do proprietário.

Aluguel por temporada

Locação residencial por até 90 dias seguidos, feita por quem é contribuinte, segue as regras de hotelaria (art. 253). Na prática, a redução da alíquota cai de 70% para 40% (art. 281), e as regras de hotelaria não trazem o redutor social de R$ 600 da locação residencial.

A LC 227/2026 deixou duas coisas explícitas: a pessoa física acima dos limites também entra nessa regra, e a receita de temporada soma nos limites de R$ 240 mil e de três imóveis. O proprietário com três apartamentos em locação longa e dois em aplicativo de hospedagem tem cinco imóveis na conta.

Para quem está abaixo dos limites, a temporada segue sem IBS e CBS. Os riscos condominiais da modalidade são outro assunto, tratado em aluguel por temporada em condomínio.

E a comissão do corretor

A reforma também chega à receita da imobiliária. Intermediação e administração de imóveis estão no regime específico de bens imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% para quem apura no regime regular (arts. 252 e 261). O imposto é devido em cada pagamento e, quando mais de um corretor participa do negócio, cada um responde pela sua parte da remuneração (art. 255, §§ 3º e 4º). Isso deixa o split bem documentado ainda mais importante; veja como funciona a comissão de corretor.

Três pontos para a sua própria operação:

• Corretor autônomo pessoa física é, em regra, contribuinte quando atua de forma profissional (art. 21). A exceção é o nanoempreendedor, com receita bruta abaixo da metade do limite do MEI e que não aderiu ao MEI (art. 26).
• Imobiliária no Simples Nacional recolhe IBS e CBS dentro do DAS, mas pode optar pelo regime regular. A janela para o primeiro semestre de 2027 vai de 1º a 30 de setembro de 2026 (Resolução CGSN 186/2026), com desistência possível até o fim de novembro. A próxima abre em março de 2027, para o segundo semestre.
• Split payment, o recolhimento automático na hora do pagamento, não começa em janeiro. Em 30 de agosto de 2026, a Receita informou que a plataforma fica pronta no início de 2027 para adesão voluntária entre empresas, com obrigatoriedade prevista para 2028. Para operações com consumidor final, como o aluguel residencial pago por pessoa física, ainda não há data.

Contratos comerciais: a cláusula que precisa de revisão

Na locação, o contribuinte é o locador (art. 263). Não existe repasse automático do imposto ao inquilino: o aluguel é o que o contrato diz. Muitos contratos novos já trazem cláusula tratando de IBS e CBS; nos contratos em curso, mudar o preço depende de negociação, e de advogado.

O perfil do inquilino muda a negociação. Empresa no regime regular, em regra, aproveita como crédito o IBS e a CBS cobrados no aluguel, desde que haja documento fiscal (art. 47). Para ela, o imposto destacado pesa menos. Inquilino residencial, ou empresa do Simples que não optou pelo regime regular, não tem esse crédito e sente o valor cheio. E, se o locador é pessoa física abaixo dos limites, não há imposto destacado nem crédito para ninguém.

Para quem faz administração de locação, a revisão vale para a carteira inteira: quem é o locador, quem é o inquilino, quando o contrato foi assinado e como essa data se prova.

Por onde começar

1. Mapeie os proprietários da carteira com mais de três imóveis alugados, incluindo temporada, frações ideais e imóveis administrados por terceiros, e estime a receita de 2026. É ela que define quem entra em 2027.
2. Separe os contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 e verifique como a data se prova: firma reconhecida, assinatura eletrônica, comprovante de pagamento ou registro em cartório.
3. Mande o levantamento ao contador de cada proprietário enquadrado ou perto do limite. Ele decide sobre os 3,65%, holding e enquadramento; você entrega os dados organizados.
4. Revise o modelo de contrato comercial com um advogado, com cláusula clara sobre IBS e CBS.
5. Reveja o regime da sua imobiliária com o seu contador: Simples com IBS e CBS no DAS ou regime regular.
6. Acompanhe a alíquota: TCU até 30 de outubro, Senado até 15 de dezembro de 2026. Até lá, todo número é estimativa e precisa ser apresentado como estimativa.

A maioria dos seus proprietários vai ouvir “para você, nada muda” e vai lembrar de quem disse isso com segurança. Os poucos que vão pagar vão lembrar ainda mais de quem avisou antes.